Servitudes d'urbanisme, d'utilité publique, de quartier, de droit de passage.... (Article 637 du Code civil). Une servitude exige une dualité de terrains, c'est-à-dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents.
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Les servitudes ont leur source principalement dans le Code civil : articles 637 à 710 dans un titre intitulé "Servitudes ou services fonciers" mais aussi dans des textes spéciaux, à savoir : le Code de l'urbanisme, le Code rural, le Code forestier......
Les servitudes d'aménagement qui constituent des limitations administratives au droit de propriété sont fondées sur le Code de l'urbanisme des articles L 112-1 à 17 et leur partie réglementaire. Elles peuvent être instituées dans un périmètre de protection des biens et des personnes "en dehors des zones couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme à sa place. »
Les servitudes d'utilité publique (SUP) ne sont pas basées sur le Code de l'urbanisme, mais sont établies par des lois ou règlements spécifiques d'intérêt général. Le Code de l'urbanisme les cite pour préciser leur existence dans l'urbanisme local (article 1151-43) et sur la carte communale (article L161-1) lorsqu'ils sont susceptibles d'avoir un impact sur l'affectation du sol.
Ces servitudes publiques figurent sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat.
Note : En avril 2016, le Portail National d'Urbanisme, connu sous le nom de "Géoportail de l'Urbanisme" (GPU), a été créé pour accueillir tous les documents de planification urbaine en 2020. Ces documents sont progressivement introduits dans le Géoportail par les autorités compétentes (autorités locales, Etat, gestionnaire SUP).
Si le document d'urbanisme n'a pas encore été déposé sur ce site, il peut être consulté sur le site de la mairie ou sur le site intermunicipal. Les servitudes prévues aux articles L152-1 à 23 du Code rural sont insérées dans l'intitulé "Travaux d'équipement et de mise en valeur". Les servitudes de voirie et les obligations de débroussaillage communes aux territoires, bois et forêts.
La servitude est dite active pour le propriétaire du terrain bénéficiaire et passive pour le propriétaire du terrain qui la soutient. Exception à la notion de fonds dominant et de fonds servant.
En matière de servitude d'utilité publique, la notion de terre dominante et de servitude n'existe pas, puisqu'elle ne touche que les biens immobiliers d'intérêt public en vertu d'un instrument juridique sans égard à l'utilité ou à l'avantage d'une autre terre :
Exemples :
Biens immobiliers pouvant faire l'objet d'une servitude
L'article 637 du Code civil définit la servitude comme "une charge imposée sur un héritage".
Dans l'ancien droit, le terme succession désigne tout bien immobilier privé. Une servitude, au sens de l'article 637 du Code civil, peut donc être établie sur un immeuble construit ou non construit qui est de propriété privée, mais aussi sur des immeubles qui sont du domaine privé de l'Etat ou des collectivités locales.
Note : depuis le 1er juillet 2006, l'article 2122-4 du Code général des biens des personnes publiques permet aux propriétaires d'établir par convention, conformément à l'article 639 du Code civil, des servitudes sur les biens du domaine public. L'existence de ces servitudes doit être compatible avec l'utilisation du bien sur lequel elles sont exercées.
Servitudes perpétuelles, temporaires ou conventionnelles ?
Une servitude est dite réelle parce qu'elle est rattachée au bien dont elle est accessoire et que, par conséquent, tous les propriétaires successifs en bénéficieront ou en souffriront. Il suit le fonds, quelle que soit la main qu'il passe.
Par conséquent, une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence accepte que des servitudes temporaires puissent être établies. Si la propriété est vendue, elle sera vendue avec la servitude. Il est donc nécessaire que l'acheteur soit informé par le vendeur et que l'acte de vente mentionne les servitudes, notamment les servitudes conventionnelles, mais aussi les servitudes cachées dont le propriétaire a connaissance.
L'obligation de déclarer en cas de vente d'une propriété faisant l'objet d'une servitude : L'article 1638 du Code civil oblige le vendeur à déclarer les servitudes cachées ou cachées dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont d'une importance telle que l'acheteur ne les aurait pas achetées s'il les avait connues.
En cas de non-respect de cette obligation, l'acheteur peut demander soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts. La jurisprudence a étendu l'obligation du vendeur aux servitudes non apparentes d'origine légale ou administrative, comme les servitudes d'urbanisme.
L'article 688 du Code civil établit une distinction entre les servitudes continues et discontinues :
L'article 689 du Code civil établit une distinction entre les servitudes apparentes et non apparentes :
Comment établir une servitude ?
La servitude constitue un droit réel accessoire au droit de propriété : elle est donc attachée à la propriété et non à la personne du propriétaire. Il est nécessaire, en cas de vente, que l'acquéreur soit informé des servitudes existant sur la propriété et, plus encore, s'il s'agit d'une servitude passive qui déprécie la propriété (articles 690 à 696 du Code civil). Il est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signature privée.
En effet, il n'y a aucune garantie qu'il sera connu des propriétaires successifs. Sa rédaction par votre notaire dans le cadre d'un acte notarié et sa mention au Service de la Publicité Foncière assureront sa transmission et sa connaissance lors de tous les transferts immobiliers. Le notaire chargé de la vente pourra alors vérifier les servitudes conventionnelles enregistrées dans les titres précédents.
En ce qui concerne les servitudes d'urbanisme, on pourra obtenir des informations sur les documents d'urbanisme applicables au bien, notamment via le portail national "Géoportail de l'urbanisme".
Les servitudes sont établies de trois façons :
Exemple : servitude de vue.
Le propriétaire du fonds servant doit être purement passif : il doit permettre l'exercice de la servitude sans y faire obstacle. (Article 701 du Code civil)
Le propriétaire du terrain bénéficiant de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du terrain utilisé. (Article 702 du Code civil)
Catégories de servitudes :
Le Code civil distingue trois grandes catégories de servitudes :
Comment arrêter une servitude ?
Les articles 703 à 710 du Code civil indiquent quatre façons d’arrêter les servitudes :
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