Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Ce régime établit les règles de fonctionnement de cette petite communauté pour qu'elle puisse vivre en harmonie.
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Presque tous les appartements sont soumis au régime de copropriété qui s'applique à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans certains cas particuliers, les maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que les locaux commerciaux ou professionnels. Quel que soit le bien en copropriété, il contient toujours deux éléments juridiquement indissociables :
Ces deux éléments, les parties privatives et la part des parties communes, forment un lot indivisible. La loi fixe des règles impératives pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont regroupées dans le règlement de copropriété, qui contient à la fois des renseignements sur le bâtiment en général et sur l'utilisation prévue des parties privatives de votre terrain. Vous devez donc le respecter.
Par exemple : vous habitez dans un bâtiment destiné à l'usage exclusif d'un logement, l'exploitation d'une entreprise sera interdite. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale. Il est donc nécessaire de consulter le règlement de copropriété pour le savoir.
Toutefois, la simple domiciliation administrative du siège social d'une entreprise individuelle dans un quartier d'habitation est en principe autorisée.
Pour une entreprise, seule la domiciliation temporaire est gratuite. Toutefois, la simple domiciliation administrative du siège social d'une entreprise individuelle dans un quartier d'habitation est en principe autorisée, notamment en cas d'exercice de l'activité en dehors de la société.
Pour une société, il est également possible d'établir la domiciliation au domicile de son représentant légal, mais uniquement au domicile du gérant (CEO ou gérant par exemple), et en aucun cas à celui d'un associé. Si une disposition contractuelle ou législative empêche la domiciliation du siège social d'une personne morale au domicile de son gérant, cette domiciliation reste possible pendant une période maximale de 5 ans. Le gérant doit préciser le caractère temporaire de sa domiciliation lors de son immatriculation et informer, par LR auprès de AR, le propriétaire des lieux.
Même s'il existe des similitudes entre les règlements de copropriété, vous devez être conscient des particularités qui vous sont propres. Elle contient toutes les restrictions sur l'utilisation de vos lots de condominiums et vous protège ainsi contre les abus des autres propriétaires de condominiums.
En cas de doute, vérifiez auprès de votre notaire.
La communauté formée par tous les copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Cette union a la même capacité juridique qu'une entreprise. Il doit se réunir chaque année et cette assemblée est convoquée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Il a pour objet de donner un avis sur les comptes de l'exercice précédent, sur la décharge à donner au syndic, sur le budget prévisionnel pour l'exercice à venir, à savoir le montant de la provision trimestrielle des charges à la charge de chaque co-propriétaire, la provision pour fonds de travaux depuis janvier 2017 (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots), pour renouveler la nomination du syndic ou en choisir un nouveau, pour élire les membres du conseil syndical, pour fixer le seuil de consultation du conseil syndical et de concurrence entre entreprises, pour voter les travaux nécessaires à l'entretien des parties communes, etc.
En fonction de la nature des décisions à prendre, la loi fixe diverses règles de majorité pour l'assemblée générale et exige même l'unanimité pour les décisions les plus graves. Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires est doté par la loi de deux organes :
Le syndicat des copropriétaires a le pouvoir d'exécuter et de modifier les règlements de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.
Par exemple :
Rappelez-vous qu'il n'y en a en principe qu'une par an et que vous ne pouvez faire votre travail qu'après avoir été autorisé à le faire.
Dans certains cas (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un expert géomètre sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé.
Demandez à votre notaire d'évaluer le coût total du changement que vous prévoyez demander avant de commencer les travaux.
Afin d'harmoniser le règlement de copropriété, parfois ancien, avec les dispositions législatives et réglementaires en vigueur depuis sa création, l'Assemblée Générale peut procéder à des ajustements, votés à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au Service de l'enregistrement foncier se fait au tarif d'enregistrement fixe (et non au tarif proportionnel).
Ces adaptations peuvent permettre de supprimer des clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d'insérer des clauses impératives manquantes. Parmi les évolutions législatives récentes, on peut citer la loi sur l'accès au logement et l'urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014, qui crée notamment un nouveau régime de gouvernance pour les petites copropriétés et vise à faciliter la gestion et la prise de décision des copropriétés.
Contactez votre notaire pour bien connaître vos droits et devoirs en tant que copropriétaire.