L’usufruit locatif est un système innovant qui a été créé au début des années 2000. Ce programme d’investissement locatif, qui a un succès croissant, présente de nombreux avantages fiscaux que nous allons voir ci-dessous.
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La loi de 2006 sur l'engagement national en matière de logement (ENL), complétée par un décret de 2009, a fourni le cadre juridique pour son développement rapide.
Elle repose sur un démembrement de propriété : l'usufruit du bien est détenu par un bailleur social alors que sa nue-propriété appartient à un investisseur privé. Le bailleur social loue le logement aux ménages à des conditions de plafond de ressources, en échange de loyers sociaux ou intermédiaires. Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d'attribution des logements sociaux locatifs. Un an avant la fin de l'usufruit, le preneur est expressément informé par le bailleur du statut particulier de son logement et de la résiliation du bail à la fin de l'usufruit.
Il doit alors bénéficier :
Ce programme d'investissement locatif connaît un succès croissant, car il offre de nombreux avantages :
Évaluation économique de l'usufruit temporaire1 (1 Par opposition à l'évaluation fiscale) Dans le cas d'un usufruit avec une personne physique, la valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier. En cas de transfert d'usufruit à une personne morale, la méthode applicable est l'évaluation économique de l'usufruit, basée sur les loyers perçus par le bailleur social pendant la durée de l'usufruit temporaire. Cette évaluation est purement contractuelle. Dans la pratique, les promoteurs conservent généralement 40% en usufruit et 60% en nue-propriété.
Enfin, il est à noter que la loi ALUR permet depuis peu l'accès à ce type de dispositif via le "pierrepapier" (SCPI, OPCI, SIIC,...).