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1.

Qu’est ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière, c’est à dire une société composé d’au moins 2 personnes, qui vont ensemble acquérir des biens ou un patrimoine immobilier de façon légal.

2.

Les avantages d’une SCI

Une SCI permet d’éviter un éventuel conflit familial, elle a de grands avantages fiscaux, très simple à gérer, permet d’alléger les frais de transmission de patrimoine, enfin la SCI permet aussi d’habiter dans le bien qui est gérer.

3.

Comment crée-t-on une SCI ?

Le notaire rédige l’acte authentique qui sera signé par les membres de la SCI. Puis, la SCI va être enregistré au centre des impôts, dans journal d’annonces légales et enfin au registre du commerce et des sociétés. Vous devez compter environ 1 mois à compter de la signature des statuts.





La SCI (immobilière)

La Société Civile Immobilière (SCI) est un type de société constituée par plusieurs associés dans le but de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier. L’objectif de cette pratique très courante est de faciliter l’achat, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Cette société non commerciale permet notamment de contourner la lourdeur de gestion de l’indivision. La création d’une SCI comporte des obligations et cette spécificité impose le recours à un professionnel expert, tel un notaire, pour rédiger les statuts.

Le concept de la SCI

Une SCI est une personne morale dont le but est la gestion d’activités immobilières. Deux ou plusieurs personnes physiques ou morales s’associent pour acquérir et gérer un bien immobilier. La responsabilité de chacune est proportionnelle à ses parts sociales dans le capital social. Plusieurs types de SCI existent :

  • - la SCI familiale, dont tous les associés sont membres d’une même famille, a pour but d’optimiser la succession d’un patrimoine immobilier ou de faciliter la gestion d’un bien.
  • - la SCI de location, très utilisée, pour mettre un bien en location.
  • - la SCI d’attribution créée pour l'acquisition d'un immeuble pour le diviser par fractions entre associés.
  • - la SCI de jouissance, ou de multipropriété, société dans laquelle les associés ont des parts qui leur donnent le droit de jouir, au cours d’une période donnée, d’un bien immobilier à la mer ou à la montagne.
  • - la SCI de construction-vente spécifique aux promoteurs immobiliers.

Le statut juridique de la SCI

La rédaction des statuts

Les statuts régissent l’organisation de la société. Ils doivent, en conséquence, être rédigés avec beaucoup de précision pour prévenir tout problème de fonctionnement. Les clauses obligatoires suivantes doivent figurer dans les statuts : la forme juridique (SCI), le nom, le siège social, l’objet social, la durée de vie de la SCI, le nom du gérant, le capital social et sa répartition entre les associés, les modalités de fonctionnement.

La constitution du dossier

Le dépôt du capital social auprès d’une banque sur un compte bloqué ou chez un notaire est obligatoire pour obtenir une attestation de dépôt de fonds, un document indispensable pour la demande d’immatriculation. Certains documents sont nécessaires comme une attestation de non-condamnation du gérant, un justificatif de l’adresse du siège social, une attestation de publication dans un journal d’annonces légales ainsi qu’un formulaire MO fourni par le greffe pour la déclaration de constitution d’une société civile.

Le fonctionnement d’une SCI

La SCI a un représentant légal, le gérant. Les statuts prévoient les conditions de sa nomination et de sa révocation, ses pouvoirs et ses responsabilités. Le gérant peut être une personne physique ou morale, une personne autre qu’un associé. Il peut y avoir plusieurs gérants.

Les associés reçoivent des parts sociales et bénéficient de droits de vote, dans les conditions fixées par les statuts. Leur responsabilité est limitée aux parts qu’ils détiennent. Les créanciers professionnels de la société ne peuvent exiger de l’un des associés le règlement de l’intégralité des dettes. Cette règle s’applique au partage des dividendes, proportionnels aux parts sociales.

Quelle fiscalité pour une SCI ?

Une société civile immobilière peut être soumise à l’impôt sur le revenu au titre de revenus fonciers. Une option à l’impôt sur les sociétés est envisageable. Si la SCI a un caractère commercial, en cas de location meublée, elle est imposée à l’impôt sur les sociétés.

La société civile immobilière, une structure juridique attractive, souple et facile à gérer

La transmission du patrimoine immobilier facilitée

Le premier avantage d'une SCI est relatif aux modalités de succession. Quand celle-ci n’est pas organisée, chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. Si une SCI est constituée, les héritiers possèdent des parts qu’ils peuvent vendre. Par ce biais, des parents ont ainsi la possibilité de transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant sa gestion.

Une liberté d’organisation très appréciée

Les associés organisent librement leurs relations dans les statuts. La SCI est un outil qui s’adapte aisément à tout projet immobilier. Elle donne l’opportunité de se grouper, de faire à plusieurs des investissements et donc d‘augmenter la capacité financière de chaque associé. L’obtention de financements externes, et notamment de prêts bancaires, est ainsi facilitée pour un projet d’achat d’un ensemble immobilier qui peut être destiné à la location. Dans cette dernière hypothèse, il s’agit d’une SCI de location meublée. Les loyers permettent de rembourser l’emprunt et représentent ensuite une sources de revenus pour la SCI.

Dans une SCI, les charges liées à la gestion des biens immobiliers sont partagées entre les associés. Les charges locatives peuvent être déduites du résultat imposable de l’entreprise.

Cette structure juridique facilite la cession des parts. Si un associé souhaite se retirer du projet, il lui suffit de céder ses parts sociales de SCI sur l’immeuble. Cette cession ne nécessite pas un acte authentique.

Un patrimoine protégé et géré facilement

La Société Civile Immobilière, personne morale dotée d’un patrimoine propre, limite la responsabilité des associés en ce qui concerne les investissements réalisés. Leur patrimoine personnel est protégé. Ainsi, en cas de difficultés, les créanciers de la SCI ne peuvent-ils se retourner contre les associés en propre qu'après avoir engagé une action infructueuse contre la société.

Pour un chef d’entreprise, une SCI permet d’acquérir les locaux nécessaires à l’activité de son entreprise, sans les inscrire au bilan de celle-ci. La SCI perçoit ainsi des loyers qui figurent en charges locatives dans la société d’exploitation et le patrimoine immobilier est mis à l’abri des créanciers professionnels.

Une fiscalité avantageuse

Les associés peuvent choisir entre l’imposition sur le revenu, dans la catégorie de revenus fonciers, ou l’impôt sur les sociétés, parfois bénéfique car permettant de déduire toutes les charges réelles . Si la SCI est en déficit, celui-ci est répercuté sur le revenu fiscal des associés selon un plafond. La revente des parts de SCI est exonérée d’impôt sur les plus-values après 15 ans de détention.

Un avantage important de la SCI réside dans la succession. L’investissement immobilier réalisé dans une SCI familiale profite aux enfants. Le propriétaire peut faire une donation de ses parts sociales à ses enfants, un avantage au niveau fiscal. Le notaire est en la matière le meilleur conseiller.

Les inconvénients d’une SCI

La création d’une SCI comporte des contraintes. La première est relative au fait que, sauf stipulation contraire dans les statuts, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité des associés. Cela implique de s’associer avec des personnes avec lesquelles on s’entend vraiment bien. Le gérant peut prendre seul des décisions de gestion courante.

Les formalités juridiques relatives à la création de la SCI sont assez lourdes et onéreuses. Les droits d’enregistrement, les frais de publication dans un journal d’annonces légales et la rédaction des statuts ont un coût important, selon l’objet social et la complexité du dossier. Il est recommandé d’avoir recours à un notaire pour la rédaction des statuts afin que ceux-ci soient en parfaite adéquation avec le projet.

Des obligations doivent être respectées pendant la durée de vie de la SCI. Des assemblées des associés doivent être tenues régulièrement, des procès-verbaux d’assemblée rédigés. La comptabilité de la SCI comportant bilan et compte de résultat doit être établie annuellement. Elle doit être particulièrement rigoureuse si le choix est fait de soumettre la société à l’impôt sur les sociétés.

En matière de responsabilité, les associés ne bénéficient pas des avantages des autres formes sociétaires : ils sont responsable des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel. Si, par exemple, la SCI n’est pas en mesure de rembourser un prêt bancaire, ce sont les associés responsables qui doivent le faire, au prorata du pourcentage de détention du capital social.

Comme toute structure juridique, la vie d’une Société Civile Immobilière peut prendre fin, de manière volontaire ou forcée. La procédure de dissolution est alors soit conduite par les associés, soit réglée dans le cadre d’une procédure judiciaire.