Un non résident peut il acheter un bien immobilier en France ?
Vous envisagez de vous installer en France : pour travailler ? Commencer une activité ? Ou simplement profiter du style de vie français ?
Quelles qu'en soient les raisons, vous envisagez sérieusement d'acheter en France pour avoir un pied-à-terre ou faire un investissement immobilier ! Non-résidents, étrangers, cet article est pour vous ! Avant tout investissement immobilier en France, le non-résident doit prendre contact avec un professionnel de l’immobilier (gestionnaire de patrimoine, notaire) pour connaître les conditions auxquelles cet investissement sera soumis. Plusieurs aspects sont à étudier :
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L'acheteur non-résident
Tout d'abord, il faudra étudier la nationalité de l'acquéreur, son pays de résidence, sa situation personnelle (s'il a déjà vécu en France par exemple) ainsi que son régime matrimonial, si il est marié. Sachant que c'est la loi du lieu où le bien est situé qui s'applique en matière immobilière, le droit français prévaudra donc.
Un professionnel de l’immobilier pourra renseigner le non-résident sur le marché immobilier, sur les avantages fiscaux, la loi de finance, le conseiller sur son projet immobilier neuf ou ancien, résidence principale ou résidence secondaire. Il devra ouvrir un compte bancaire surtout s’il doit faire un prêt immobilier et avoir un domicile fiscal en France.
Les conséquences sur l'achat seront donc très importantes en termes de propriété du bien, de régime fiscal ou d'éventuelle revente. Il est à noter toutefois qu'en cas de décès de l'acquéreur, le bien n'est pas soumis au droit français. En effet, depuis le 17 août 2015 (date d'entrée en vigueur du règlement européen du 4 juillet 2012), ce n'est plus la loi de la situation du bien qui s'applique en matière successorale, mais celle du pays de résidence de l'acquéreur. C'est donc l'organisme qui détermine les personnes à hériter et le montant des droits à payer.
Il est à noter que les membres de l'Union européenne, ainsi que les ressortissants de pays étrangers ayant signé une convention spéciale avec la France, bénéficient de régimes spéciaux (convention bilatérale, convention de La Haye...). Rien n'empêche non plus l'acquéreur étranger de constituer une société à acquérir ; encore une fois, selon le statut choisi, le régime juridique et fiscal du bien acquis sera différent.
Financement de l'achat d'un bien immobilier par un non-résident
L'acquisition d'un bien immobilier en France nécessite parfois d'importants transferts de fonds.
Ces transferts font l'objet d'une vérification par des intermédiaires (banques, établissements de crédit). Le notaire doit également vérifier la provenance des fonds afin de prévenir les opérations de blanchiment d'argent. Ils peuvent être appelés à faire des déclarations s'ils ont des doutes sérieux quant à l'origine des fonds utilisés (TRACFIN). Le notaire doit également assurer la sécurité des transactions dont il est responsable vis-à-vis de l'acheteur étranger et du vendeur. Là encore, ils vérifieront les virements ou les virements qui leur sont envoyés et le sérieux des institutions bancaires qui les ont effectués.
La fiscalité applicable
Le régime fiscal applicable à un bien acheté en France doit également être expliqué à l'acquéreur étranger : le coût, les différentes taxes, taxes foncières, taux d’imposition et redevances.
Mais aussi les taxes qui devront être payées selon que le bien sera utilisé pour la résidence principale ou constituera un investissement à des fins locatives. Les choix qui seront faits au moment de l'achat dépendront souvent de la fiscalité qui sera applicable lors de la détention du bien ou lors de sa revente ultérieure (TVA, plus-value, intervention d'un représentant agréé, etc...).
Là encore, il existe des régimes très différents, allant de l'exonération à une imposition élevée.
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