Qu’est ce que l’achat en tontine ?
La clause tontine (aussi appelée contrat tontine) insérée dans l'acte d'achat d'une propriété peut être intéressante si vous achetez ensemble.
L'article 1044 du Code civil français autorise le "pacte tontinier" en cas de legs. Mais c'est surtout la jurisprudence relative à l'article 1130 du Code civil (interdisant les pactes successoraux futurs) qui précise que cet article n'est pas applicable aux acquisitions sous forme de contrat tontine. Juridiquement, il s'agit d'une clause, également appelée "clause d'augmentation", insérée dans le contrat par laquelle plusieurs personnes achètent en commun le même bien, mobilier ou immobilier. Il prévoit que ce bien reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acheteurs. Elle évite les dangers de la copropriété indivise et garantit la propriété survivante de l'ensemble des biens.
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Les conditions préalables à l'achat de tontine
En tant que contrat "aléatoire", l'achat en tontine doit respecter les conditions du risque.
Les acheteurs :
- doivent tous financer une partie de la propriété,
- doivent avoir une espérance de vie similaire.
Sinon, l'achat de tontine peut être requalifié en don. Fonctionnement de la tontine pendant la durée de vie des acheteurs :
Le risque : Il faut toujours l'unanimité pour agir ; Si les acheteurs ne sont plus d'accord (ou souhaitent se séparer), ils peuvent décider de vendre la propriété ou accepter que l'un d'eux achète la part de l'autre.
L'unanimité est nécessaire dans ce cas, car, contrairement à la copropriété, l'acquéreur ne peut provoquer un partage devant le tribunal, ni même exiger la vente du bien. En effet, l'adage "nul ne peut rester copropriétaire" n'est pas applicable.
Que ce passe-t-il lors du décès de l'un des acheteurs ?
La personne prédécédée est déclarée n'avoir jamais acheté, seul l'acquéreur survivant est considéré comme le propriétaire dès le début.
Les héritiers du défunt n'ont donc aucun droit sur les biens (les biens ne font pas partie de la succession du défunt). L'acquéreur survivant doit néanmoins payer des droits de succession, calculés sur le degré de parenté qu'il a avec le défunt et la valeur de la part qu'il perçoit (libre entre époux et associés d'une société de personnes, 60% entre associés après déduction de 1.594 €).
Toutefois, il existe une exception à ce principe. Ainsi, lorsque le bien est la résidence principale de l'acquéreur au moment du décès et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, le survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (soit le taux légal maximum de 5,81%).
Faites vous conseiller par un notaire lors de la mise en place d’une tontine pour bien comprendre les enjeux de celle-ci.
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