Louer un meublée en tant que non professionnelle

Un logement meublé peut être loué pour servir de résidence principale au locataire ou sur une base saisonnière à une clientèle de passage.


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© Crédit photo NN

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Créé en 1949, le statut LNMP permet de bénéficier d’une optimisation fiscale et reste ouvert à tous. Il permet de devenir propriétaire bailleur et de louer un logement en meublé, de recevoir les loyers sans être imposé. 

Il existe néanmoins quelques limitent à ce statut : 

Dans le cas d’un achat dans le neuf, le propriétaire bailleur peut récupérer la TVA. Ainsi, si vous achetez un bien d’une valeur de 100 000€, vous ne le paierez en réalité que 80 000€.

Loyer comme résidence principale du locataire

Selon la définition de la résidence principale en droit immobilier, la résidence principale est un : « logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

La location meublée doit être équipée de tout le mobilier nécessaire au logement.

 Le bail (Contrat de location pour lequel le bailleur s’engage, moyennant le paiement d’un prix et de charges et pour un temps déterminé, à mettre un immeuble à la disposition du locataire), doit être conclu pour une durée minimale d'un an, renouvelable (cette période est réduite à 9 mois pour les étudiants, sans renouvellement automatique).

Louer un appartement meublé pour le tourisme

Qu'il s'agisse de votre résidence principale ou non, vous devez en principe déclarer le logement en tant que logement touristique à la mairie de la commune où il est situé. La règle est la même si vous louez des chambres chez vous, y compris le petit déjeuner, (chambre d'hôtes) pour une ou plusieurs nuits aux touristes. 

Cette déclaration s'effectue au moyen d'un formulaire spécifique à télécharger sur Internet (formulaire Cerfa n°14004*2).

Par ailleurs, si le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou de plus de 50 000 habitants en zone de tension, ou dans la proche banlieue parisienne, vous devez déposer une demande d'autorisation préalable de changement d'usage auprès de la mairie afin de pouvoir le louer pour de courtes périodes et de façon répétée aux touristes. 

Ce sésame est extrêmement difficile à obtenir à Paris. La capitale exige des propriétaires qu'ils transforment un espace commercial en habitation. Cette déclaration doit vous permettre d'obtenir un numéro qui doit figurer sur toute annonce de location (décret en attente de publication). Si vous faites appel à un intermédiaire, qu'il s'agisse d'un agent immobilier "classique" ou d'une plate-forme Internet, vous devrez lui remettre une attestation sur l'honneur certifiant qu'il a rempli ses obligations, mentionnant si le bien est sa résidence principale ou non, et incluant, le cas échéant, le numéro de déclaration. 

S'il s'agit de votre résidence principale, l'intermédiaire devra s'assurer qu'elle n'est pas louée plus de 120 jours par année. Il doit tenir un décompte du nombre de nuits occupées et au-delà de 120 par an, le logement ne peut plus être proposé à la location jusqu'à la fin de l'année en cours.

Plus d'informations sur la location meublée touristique

Les meublés de tourisme sont des locations saisonnières faisant l'objet d'un régime juridique spécifique, leur déclaration étant obligatoire. Les clients auxquels ils sont destinés sont des personnes de passage pour quelques jours, quelques semaines ou quelques mois, sans pour autant y élire domicile. Le meublé de tourisme n'est donc qu'une location de vacances.

Les meublés de tourisme peuvent aussi bien être des appartements que des maisons.

Le loueur peut être un particulier ou un professionnel.

Le classement des meublés de tourisme n'est pas obligatoire, contrairement à leur déclaration en mairie. A titre facultatif, le propriétaire peut demander le classement de son meublé de tourisme.

Critère de classification

La classification va de 1 à 5 étoiles.

Les critères de classement portent notamment sur :

Procédure

La procédure de classement repose sur plusieurs étapes.

Le propriétaire doit tout d'abord faire une demande à l'organisme de contrôle de son choix.

Le régime fiscal 

Que l'activité soit exercée sur une base régulière ou occasionnelle, les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour autant qu'ils ne dépassent pas 33 100 € par an, ils sont imposables dans le cadre d'un régime simplifié, appelé micro-BIC, qui consiste à calculer votre revenu imposable en appliquant une déduction de 50% au montant du loyer perçu. 

En outre, 15,5 % des cotisations sociales sont déduites tant que vos revenus ne dépassent pas 23 000 € par an. Au-delà de ce seuil de 23 000 €, votre activité est considérée comme exercée à titre professionnel et vous devez payer les cotisations sociales correspondantes (22,7%) en tant que micro-entrepreneur.

Pour plus de sécurité, il peut être opportun de faire rédiger le bail par votre notaire. En cas d'incident de paiement, par exemple, la valeur de cet acte permet de s'adresser directement à un huissier de justice sans avoir à obtenir au préalable une décision de justice.