Les marchés de l'habitation, un nouveau cycle ?


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La deuxième conférence de l'association Dinamic intitulée "Les marchés du logement : un nouveau cycle", s'est tenue le 7 décembre 2011 au Conseil Supérieur du Notariat. La forte hausse des prix à Paris dans la plupart des grandes villes en 2010 et 2011 reflète la méfiance des investisseurs et des ménages à l'égard de notre économie et confirme le statut de valeur refuge des investissements dans la pierre. C'est l'un des précurseurs de la crise de la dette qui a éclaté à l'été 2011 et qui a conduit à une série de mesures souvent "défavorables" à l'immobilier. Dans ce contexte incertain, il a semblé particulièrement opportun de se pencher sur l'avenir de l'investissement immobilier. L'utilisation de bases de données notariales permet non seulement de calculer des indices de prix, mais fournit également un grand nombre d'informations sur le fonctionnement des marchés immobiliers et de leurs acteurs. Cette analyse est complétée par l'intervention de plusieurs spécialistes grâce auxquels un diagnostic complet de la situation immobilière émerge à la veille de 2012, une année pleine d'incertitudes. Les marchés immobiliers de douze aires métropolitaines françaises en quelques développements clés (1998-2010) par Claire JUILLARD Claire Juillard, co-directrice de la Chaire Ville et Immobilier de l'Université Paris-Dauphine, compare l'évolution du prix des logements dans douze agglomérations françaises avec le point bas (1998) et le point haut du dernier cycle immobilier (2007) ainsi qu'en 2010. Des différences significatives peuvent être observées au niveau des prix, de la géographie des transactions et du profil des acheteurs. Ils révèlent l'impact des dynamiques territoriales sur les dynamiques immobilières locales. L'index et le territoire à la recherche d'un index spatial par Anne LAFERRERE En comparant le prix d'un logement de référence à différents endroits, comme on le fait au fil du temps pour calculer les indices de prix, il est possible d'essayer d'extraire un prix relatif du terrain extrait des données des bases de données notariales sur les transactions immobilières. Anne Laferrère, chercheuse associée au CREST, propose un indice spatial des prix en comparant les prix de l'ancien parc d'une région à l'autre à l'aide d'un modèle hédonique. Le coût des nouvelles normes par Jean-Pierre BARDY Les nouvelles réglementations techniques, thermiques, sismiques et d'accessibilité pour les personnes handicapées tendent à améliorer la qualité des bâtiments mais ont un impact sur le prix des logements neufs. Le surcoût de la RT2012 est estimé entre 5 % et 7,5 %, hors surcoût de matière. Cet investissement s'amortira rapidement et les effets d'apprentissage permettront à moyen terme d'atténuer son impact à mesure que les professionnels s'adapteront aux changements réglementaires. L'accession à la propriété et la hausse des prix et des loyers au cours des 20 dernières années : impact sur les ménages par Catherine ROUGERIE Le taux d'effort, en proportion du revenu consacré au logement, a augmenté dans les années 1980 et 1990 en raison de l'amélioration du parc de logements et, pour les locataires, en raison d'une croissance des revenus inférieure à celle des propriétaires. Entre 1996 et 2010, les revenus ont augmenté plus rapidement que les loyers, mais beaucoup moins que les prix des logements. La première acquisition s'est ralentie dans les grandes villes et notamment à Paris. Le financement des primo-accédants par François de RICOLFIS La SGFGAS dispose de données détaillées sur les prêts accordés aux accédants à la propriété sous conditions de ressources, qui représentent environ 40 % du marché de l'accession à la propriété. Sur la période 2005-2008, l'allongement de la durée a accompagné la hausse des taux d'intérêt et des prix avant plafonnement. partir de 2009, les taux d'intérêt redescendent, les échéances ne changent pas et le marché se redresse. La base de données BIEN, le panel OLAP et une modélisation des prix, des loyers et des périodes d'occupation et d'inoccupation ont permis d'analyser les rendements bruts des anciens immeubles résidentiels à Paris et en proche couronne entre 1997 et 2004. Les rendements locatifs dans le nord-est de Paris et en proche banlieue, qui étaient élevés en 1997, ont baissé sous l'effet de la hausse des prix. Les studios offrent un meilleur rendement, tant en location qu'en capital, que les grands appartements. Les " fondamentaux " des marchés, une tentative d'explication de la hausse des prix par Claude TAFFIN La hausse des prix de l'immobilier s'explique davantage par le décalage quantitatif entre l'offre et la demande, en termes de localisation (Paris en particulier), de type et de taille, que par une pénurie globale. L'assouplissement des conditions d'accès au crédit, dont le taux et la durée ne sont que deux éléments parmi d'autres, a joué un rôle majeur. Ce n'est pas le cas pour la fiscalité, qui se limite à l'investissement, ni pour les prêts sans intérêt, qui sont limités aux premiers acheteurs,